Photovoltaik, Windkraft, Biogas: Was Landwirte beim Vertrag beachten sollten

Solar- und Windenergie auf Ihrem Acker? Wir erklären, wie Landwirte von der Energiewende profitieren können. Von der Gestaltung des Vertrages bis zur Haftung – alles, was Sie zu erneuerbarer Energien (EE) aus Sonne (PV), Wind (WEA) und Biomasse (Biogas, Strom, Treibstoff) wissen müssen.

Von Rechtsanwalt Prof. Martin Maslaton

Dem ländlichen Raum insgesamt und damit dem Agrarsektor kommt für den Umbau hin zu einer fossilfreien Energiegewinnung eine Schlüsselrolle zu. Hierfür stellt die Verwendung landwirtschaftlicher Flächen zur Erzeugung erneuerbarer Energien (EE) aus Sonne (PV), Wind (WEA) und Biomasse (Biogas, Strom, Treibstoff) heute eine regelmäßige Nutzung dar.

Landwirte stellen Flächen zur Verfügung

Der Verantwortung für Klima- und Umweltschutz sind sich Landwirtinnen und Landwirte bewusst. Gleichzeitig können sich attraktive wirtschaftliche Möglichkeiten eröffnen. So bieten Betreiberfirmen für die Errichtung von EE-Anlagen auf landwirtschaftlichen Flächen als Gegenleistung die Zahlung von Nutzungsentgelten. Landwirtschaftliche Betriebe generieren so durch die Bereitstellung von Flächen für erneuerbare Energien eine zusätzliche, verlässliche Einnahmequelle, unabhängig von Ernte und schwankenden Marktpreisen.

Typischer Inhalt von Nutzungsverträgen

Der zu wählende Vertragspartner, die zu erbringende Leistung und die zu erhaltende Gegenleistung stellen für das Gelingen solcher Vorhaben die zentralen zu klärenden Fragen dar. Damit einhergehende (rechtliche) Aspekte sind in der Regel keine unüberwindbaren Hürden, erfordern aber eine hinreichende Sorgfalt, Wachsamkeit und Kenntnis, um diese typischerweise langfristigen Verträge zum Abschluss zu führen.

Im Sinne einer vorausschauenden und umsichtigen Planung ist es empfehlenswert, sich im Vorfeld über mögliche Risiken und Konflikte klar zu sein und vorab mit den Betreiberfirmen praktikable und rechtssichere Vereinbarungen zu treffen. Gefragt ist in diesem Fall eine umfassende Gestaltung von Verträgen: vom schlichten Nutzungsvertrag über weitreichende Projektverträge bis hin zu vollständig neuen gesellschaftsrechtlichen Strukturen der landwirtschaftlichen Betriebe insgesamt; spezifische EE-steuerrechtliche Fragen gehen damit einher.

Vertrag: Es gibt keine generelle Lösung

Hierzu eine kleine Einordnung und ein Hinweis vorab: Ein generelles Muster, einen generellen Vertragsentwurf, gar eine generelle Lösung, die für alle Situationen und alle Projekte passgenau und interessengerecht funktioniert, gibt es nicht. EE-Projekte auf Agrarflächen betreffen zwar oft ähnliche Kernfragen und berühren ähnliche Problemkreise, können sich aber mitunter in durchaus wichtigen Details voneinander unterscheiden.

Trotz der jeweils zu berücksichtigenden situationsspezifischen Besonderheiten zeigen unsere Erfahrungen aus der beständigen Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Betrieben, dass sich doch wiederkehrend ähnliche Problemstellungen ergeben. Dies betrifft Grundsätzliches zu Vertragsstruktur und Vertragsablauf, zur Haftung oder zum Vertragsende.

Nutzungsverträge: Interessen und Risiken

Hierbei sollte ausgehend von beiden Vertragsparteien ein hinreichendes Verständnis für die jeweiligen Interessen und Risiken vorhanden sein. Man muss sich im Vorfeld bewusst machen, dass Nutzungsverträge in der Regel über mehrere Dekaden laufen und hohe finanzielle Relevanz haben. Die besten Verträge sind damit solche, die auf einen gegenseitigen Ausgleich gerichtet sind und für den Landwirt und den Betreiber faire und praxistaugliche Regelungen bereithalten. Anders gesagt: Ein Vertrag, in dem sich beide Seiten wiederfinden, wird viel eher zu einem gelungenen EE-Vorhaben und wirtschaftlichen Geschäft beitragen können als einseitig formulierte Klauseln. Letzteres führt in Konfliktfällen früher oder später meistens zu großen rechtlichen Streitereien oder gar Rückabwicklungen des gesamten Vorhabens und kostet damit viel Geld (und Nerven!).

Zeitliche Dauer und Inflationsausgleich

Aus Sicht des Projektierers handelt es sich bei EE-Vorhaben um ein kreditfinanziertes, oft millionenschweres Projekt. Zur Sicherung der Finanzierung und Wirtschaftlichkeit ist er daher auf eine gewisse Vertragsdauer zwingend angewiesen.

Vor dem Hintergrund des begrenzten Förderzeitraums nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) hat sich für Nutzungsverträge ein Zeitraum von etwa 30  Jahren etabliert. Regelmäßig wird dabei zunächst eine feste Vertragslaufzeit von 20 Jahren vereinbart. Zudem erhält der Projektierer die Möglichkeit, diese durch die Ausübung von Optionsrechten – in der Regel zweimal um jeweils fünf Jahre – zu verlängern.

Nutzungsvertrag: Recht zur Kündigung

Als Folge der Befristung des Nutzungsvertrages wird gesetzlich das ordentliche Kündigungsrecht für einen Zeitraum von maximal 30 Jahren ausgeschlossen. Dieser Ausschluss gilt dabei für die fest vereinbarte Vertragslaufzeit (20 Jahre) und auch für den Fall einer Verlängerung durch Ausübung der jeweiligen Optionsrechte (zweimal fünf Jahre).

Die lange Vertragsdauer mit Ausschluss der ordentlichen Kündigung für 30 Jahre ermöglicht den beteiligten Vertragspartnern die nötige Planungssicherheit, sie birgt indes auch Risiken.

EE-Vorhaben: Flexibilität für Anpassungen

Eine generelle Herausforderung für die vertragliche Flankierung von EE-Vorhaben auf landwirtschaftlichen Flächen liegt darin, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht alle für das Projekt möglicherweise relevant werdenden Einzelheiten für die nächsten 30 Jahre vorhergesehen, im Vorhinein geplant und geregelt werden können. Ein gutes Vertragswerk muss damit eine gewisse Flexibilität und Offenheit für dynamische Prozesse und Anpassungen bereithalten.
Ein wichtiger Aspekt aus Sicht der landwirtschaftlichen Betriebe liegt in der Wertsicherung der Gegenleistung. So kann bei konstant vorliegenden Inflationsraten von um die 2% (und auch mal mehr) ein ursprünglich vereinbartes Nutzungsentgelt nach 10, 20 oder 30 Jahren Vertragsdauer schnell erheblich an reellem Wert verlieren.
Vertraglich absichern kann man sich hiervor durch die Vereinbarung von speziellen Mechanismen zum Inflationsausgleich. Praktisch bewährt hat sich eine Anknüpfung des vom Betreiber zu zahlenden Entgelts an die Inflationsrate. Aus Sicht des Projektierers erschweren zwar Klauseln dieser Art die generelle wirtschaftliche Planbarkeit des Projekts, für den Landwirt oder die Landwirtin sollte eine solche Regelung jedoch aus den gerade genannten Gründen hohe Priorität haben.

Wann bekomme ich wie viel Geld? Neben der Frage der Höhe des Nutzungsentgeltes und etwaigen Anpassungen ist der Zeitpunkt der Fälligkeit relevant.
Das bereits oben erwähnte Nutzungsentgelt erhält der Landwirt erst ab der tatsächlichen Inbetriebnahme. Zwischen Vertragsschluss und Errichtung/finaler Inbetriebnahme der EE-Anlagen kann jedoch ein durchaus langwieriger Zeitraum liegen: wenn es schnell geht, ein halbes Jahr, mitunter aber auch bis zu fünf Jahren und länger.

Nutzungsvertrag oder Leihvertrag?

Neben rechtsdogmatischen Aspekten – zumindest das OLG Celle wertet einen Nutzungsvertrag sonst bis zur Inbetriebnahme als bloßen Leihvertrag – sollte damit bereits aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten und zur finanziellen Überbrückung zwischen Vertragsschluss und Inbetriebnahme aus Sicht des Landwirts unbedingt ein sogenanntes Bereitstellungs- oder Reservierungsentgelte – fällig mit Vertragsunterzeichnung – in den Vertrag aufgenommen werden.
Wer übernimmt die Haftung?

Grundsätzlich gilt: Eine faire und interessengerechte Lösung lässt jede Partei für die Umstände, Risiken und Gefahren haften, die sie selbst vorrangig beeinflussen und steuern kann.

PV- oder Windenergie-Anlagen: Haftung für Schäden

Für die landwirtschaftliche Betriebe folgt hieraus, dass sie zuallererst eine Haftung für Schäden an oder durch die PV- oder Windenergieanlagen, soweit gesetzlich zulässig, ausschließen. So errichtet und betreibt das Energieunternehmen die Anlagen in seinem Interesse und zu seinem wirtschaftlichen Vorteil. Es ist damit nur fair und interessengerecht, wenn dieses dementsprechend im Grundsatz zugleich die Haftung hierfür übernimmt.

Übersetzt in den juristischen Fachjargon sollte damit der Betreiber die Verkehrssicherungspflichten für die entsprechenden Anlagen tragen und den Betrieb auf eigene Gefahr unterhalten. Formulierungen dieser Art bedeuten sinngemäß nichts anderes, als dass der Landwirt für zufällige – also unverschuldete – Beschädigungen an oder durch die Anlagen seitens des Betreibers oder Dritten nicht in Anspruch genommen werden kann.

Gefahr für Landwirte in Flurschäden oder Ernteausfällen

Daneben liegt eine spezifische Gefahr für die Landwirte in Flurschäden oder Ernteausfällen. So werden für die Errichtung oder die Instandhaltung von PV-Anlagen oder Windenergieanlagen in der Regel schwere Bau- oder Lastenfahrzeuge gebraucht, um benötigte Materialien anzufahren oder die Anlagen aufzubauen. Die benachbarten Felder oder Anpflanzungen können dabei beschädigt werden. So passiert es doch recht schnell, dass der vorgegebene Feldweg oder Stellplatz für den Baukran verlassen wird und sich diese Spuren/Schäden sichtbar in die Äcker oder Weiden eingraben.

Demnach empfiehlt es sich aus landwirtschaftlicher Sicht, solche entstandenen Flurschäden und Ernteausfälle gesondert in das Vertragswerk aufzunehmen und den Anlagenbetreiber hierfür haften zu lassen.

Klauseln, die Haftung ausschließen

Demgegenüber haben Betreiberunternehmen zum Teil in ihren Vertragsmustern Klauseln vorformuliert, die eine solche Haftung ausschließen. Dies geschieht beispielsweise in der Gestalt, dass Schäden dieser Art durch die Zahlung des Nutzungsentgeltes vollkommen abgegolten sein sollen. Hier kann es sich also lohnen, ein besonderes Augenmerk darauf zu legen und mit der Gegenseite gegebenenfalls in Verhandlungen zu treten.

Schließlich, wie bei allen Haftungsfragen in Verträgen, muss die vorhandene und gegebenenfalls aufzubauende Versicherungslage geprüft und gegebenenfalls in den Vertrag bei Haftungsregelungen aufgenommen werden.

Möglichkeiten der Vertragsbeendigung

Ein weiterer relevanter Punkt betrifft die Frage nach Möglichkeiten der Beendigung von Nutzungsverträgen: Es ist zunächst immer möglich, die Nutzungsvereinbarung im gegenseitigen Einvernehmen durch einen Beendigungsvertrag aufzulösen. Jedoch wird gerade in Konfliktfällen mit der Gegenseite eine solche einvernehmliche Lösung oft schwer zu erreichen sein. In Situationen wie diesen braucht es Möglichkeiten der einseitigen Vertragsbeendigung.

Gründe, sich von dem Nutzungsvertrag einseitig und final lösen zu wollen, können in unterschiedlicher Gestalt auftreten. Zusammengefasst geht es meistens um Konstellationen, wo entweder das Vertrauen in den Vertragspartner derart gestört ist, dass eine weitere Zusammenarbeit ausgeschlossen oder durch äußere Umstände eine Aufrechterhaltung des Vertrages unmöglich erscheint.

Rücktritt oder Kündigung

Ein solches einseitiges Lösen aus dem Vertrag geschieht entweder durch Rücktritt oder Kündigung. Diese sogenannten Gestaltungsrechte haben ihre Grundlage im Gesetz, werden aber in aller Regel in den jeweiligen Nutzungsverträgen an die konkrete Situation zwischen den Parteien angepasst. Eine solche Modifikation kann gesetzliche Kündigungs- oder Rücktrittsgründe ausschließen, neu hinzufügen oder besondere Anforderungen an deren Ausübung stellen.

Wann eine Kündigung ausgeschlossen ist

Was im Speziellen die Kündigungsmöglichkeiten betrifft, ist es wie bereits oben erwähnt wichtig zu wissen, dass die ordentliche Kündigung durch die befristete Laufzeit der Verträge auf 30 Jahre hin (gegebenenfalls nach Ausübung von Verlängerungsoptionen) gesetzlich ausgeschlossen ist. Danach sieht das Gesetz aber auf jeden Fall eine Kündigung mit entsprechender Frist vor.

Grobe Verfehlungen und Pflichtverletzungen

Gleichzeitig bleibt ein außerordentliches Kündigungsrecht prinzipiell weiterhin möglich. Das Gesetz sieht dies insbesondere bei Vorliegen eines wichtigen Grundes vor, was vor allem bei groben Verfehlungen und Pflichtverletzungen einer Vertragspartei relevant wird – zu nennen wären hierfür unter Umständen Zahlungsverzug des Nutzungsentgeltes oder schwere schuldhafte Verfehlungen.

Ein besonderes Risiko liegt darin, dass die Projektdurchführung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses oft noch nicht vollends finalisiert ist und auch noch nicht finalisiert sein kann. So fehlen beispielsweise dem Projektierer regelmäßig behördliche Genehmigungen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrages. Diese Genehmigungsprozesse können mitunter sehr lange dauern oder gar aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen vollends undurchführbar werden. In einem solchen Fall kann es zur Vermeidung von langen Hängepartien und zur generellen Schaffung von Klarheit nützlich sein, eine Beendigungsmöglichkeit zu vereinbaren.

Rückbau und Rückabwicklungsklauseln

Kaum vertraglich abschließend zu bewältigen sind die tatsächlichen und finanziellen Folgen von Kündigung und Rücktritt, Stichwort: Rückabwicklungsklauseln – nicht zu verwechseln mit Rückbauverpflichtungen. Rückabwicklungsregelungen bestimmen, wie, wann, wo und vor allem zu welchem Wert bereits begonnene Leistungs-/Gegenleistungsaustausche zu erfolgen haben. Dies geht immer nur individuell und entzieht sich einer pauschalen „Mustervertragsformulierung“.
Rückbauverpflichtungen festhalten

Im Grundsatz sollte das Energieunternehmen dazu verpflichtet werden, den ursprünglichen Zustand der überlassenen Fläche nach Ende des Vertrages wiederherzustellen. Dies bedeutet in einem ersten Schritt, dass sämtliche Energieanlagen und (wichtig!) grundsätzlich das dazugehörende Zubehör von dem Unternehmen abgebaut und beseitigt werden müssen. Dies kann im Einzelfall eine große Palette an Gerätschaften bis hin zu ganzen Gebäuden sein, also beispielsweise alle möglichen Kabel, Fundamente, Schalt-/Messanlagen, Umspannwerke, Lagerflächen, Zuwege etc.

In einem zweiten Schritt sollte die Wiedernutzbarmachung der Fläche entsprechend der ursprünglichen Funktion – also in der Regel für landwirtschaftliche Nutzung – geregelt sein. Dies kann konkret etwa bedeuten, dass die Oberfläche mit Mutterboden abgedeckt werden muss. Finanziell sehr interessant kann ein Wahlrecht für den Landwirt sein, wonach er bestimmt, ob er den Rückbau will oder die Altanlagen „zu null“.

Zur Wahl des Vertragspartners

Es ist mittlerweile keine Seltenheit, dass Landwirte für ein und dieselbe Fläche mehrere Vertragsangebote erhalten. Neben der Frage, wie die vertraglichen Abreden ausgestaltet werden, ist es damit mindestens genauso relevant, mit wem dieser Vertrag abgeschlossen wird, also die Wahl des Vertragspartners.
Verlässlichkeit und Liquidität spielen hier die wichtigste Rolle.

Hier kann zunächst eine sorgfältige Recherche Abhilfe leisten. Ein Unternehmen mit Sitz in Deutschland und einem seriösen Internetauftritt mit vollständigem Impressum sind wichtige Merkmale. Auch können negativ konnotierte Artikel aus der Wirtschaftspresse ein erstes Warnsignal liefern.
Selbstverständlich lassen sich so jedoch gerade Liquiditätsfragen nicht final beantworten.

Einen guten Testballon diesbezüglich stellt jedoch das bereits oben erwähnte Reservierungsentgelt dar, in seiner Funktion als Verpflichtung zur Vorleistung des Betreiberunternehmens. Vor dem Hintergrund, dass es sich bei Solar- oder gar Windparks in der Regel um kapitalintensive Projekte handelt, sollte das Betreiberunternehmen dabei nicht allzu knauserig auftreten. Generell sind Reservierungsentgelte bis zu einem sechsstelligen Betrag durchaus möglich. Wenn ein Projektierer an dieser letztlich „kleinen Stelle“ beginnt, kleinlich zu werden, muss nachgedacht werden, ob Sicherheiten verlangt werden sollten.
Einfluss muss sich der Landwirt zudem für eine etwaige spätere Übertragung des Nutzungsvertrages auf Projektiererseite – also einen Wechsel des Vertragspartners – vorbehalten.

Zwei Fälle sind zu unterscheiden: Zum einen wird der Projektierer darauf bestehen und sich zusichern lassen, dass er im Zuge des EE-Vorhabens den Nutzungsvertrag auf eine noch zu gründende Betreibergesellschaft übertragen darf. Hierfür wird es in der Regel keinen Verhandlungsspielraum geben.

Zweifel am Vertragspartner

Bei Übertragungen anderer Art – also auf sonstige Dritte – sollte sich der Landwirt jedoch ein entsprechend ausgestaltetes Zustimmungsrecht vorbehalten. Darin ist vorzusehen, der Übertragung des Nutzungsvertrages nicht zuzustimmen, wenn an der Person des potenziell neuen Vertragspartners erhebliche Zweifel bestehen. Eine solche Klausel könnte zum Beispiel lauten:

„Der Übertragung nach Abs. 2 muss der Grundstückseigentümer zustimmen. Er darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Ein solcher liegt insbesondere vor, wenn in der Person des potenziellen Dritten schwerwiegende Gründe vorliegen, die dessen Fähigkeit zur Vertragsdurchführung zweifelhaft erscheinen lassen, insbesondere wenn der Dritte seinen Sitz nicht in Deutschland hat, nicht deutschem Recht unterliegt oder nicht die technische oder wirtschaftliche Gewähr für den Betrieb der Windenergieanlagen mit sich bringt. Der Dritte gilt insbesondere als geeigneter Nachfolger, sofern es sich um ein mit dem ursprünglichen Projektierer i. S. v. § 15 AktG verbundenes Unternehmen handelt oder sofern der Dritte die für die Durchführung des Vertrages erforderliche Solvenz besitzt. Der Nachweis über die Solvenz obliegt in diesem Fall dem Nutzer.“

Eigenarten des Poolkonzepts

Nutzungsverträge können klassisch einzeln zwischen Betreiber und Landwirt verhandelt werden. Mittlerweile gängig gerade bei der Projektierung von Windparks sind jedoch sogenannte Poolverträge. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass die Projektierer gleich mit einer Gruppe benachbarter Landeigentümer entsprechende Abmachungen schließen, um sich eine möglichst große Fläche und damit eine hohe Flexibilität für die Realisierung des Projekts zu sichern. Relevant aus Sicht des Landwirts ist, dass bei solchen Poolkonzepten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die finale Vorbereitung des Windparks noch nicht abgeschlossen ist und damit auch die genaue Betroffenheit der einzelnen Grundstücke noch nicht feststeht.

Gerade vor dem Hintergrund, dass in solchen Konstellationen die letztliche Höhe des Nutzungsentgelts von der finalen – zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aber noch nicht feststehenden – Betroffenheit des Grundstücks abhängt, birgt dies für landwirtschaftliche Betriebe eine gewisse Planungsunsicherheit. So hängt beispielsweise der zu erhaltende Betrag wesentlich davon ab, ob auf dem Grundstück letztendlich eine WEA oder nur eine Zuwegung errichtet wird oder vielleicht final sogar gar nichts.

Um für den Landwirt in diesem Zusammenhang dennoch ein Mindestmaß an wirtschaftlicher Beteiligung mit dem Vertragsschluss bereits sicherzustellen, ist in solchen Konstellationen auf ein entsprechend hohes Bereitstellungs- und Reservierungsentgelt zu drängen.

Besonderheiten beim Repowering

Im Falle eines Repowerings (dies meint das Ersetzen von alten Anlagen durch neue und leistungsstärkere) sollte – unabhängig davon, ob die Betreiberfirma gleich bleibt oder wechselt – ein komplett neuer Nutzungsvertrag geschlossen und nicht bloß der alte verlängert werden. So können sich im Zusammenhang mit den neuen Anlagen neue Fragen stellen, die einer neuen Regelung bedürfen. Gleichzeitig wird auch der bereits oben erwähnte 30-jährige Ausschluss der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit neu in Gang gesetzt. Um etwaige Überschneidungen zu verhindern und größtmögliche Klarheit zu schaffen, sollte zudem in dem neuen Nutzungsvertrag die Verpflichtung zur Aufhebung der alten Vereinbarung verbindlich geregelt sein.

Zusammenfassung: Landwirtschaft und erneuerbare Energien können Hand in Hand gehen – zum Vorteil und Nutzen aller. Überblicksartig dargestellt sind hier aus vertraglicher Sicht einige wesentliche Punkte, denen Landwirtinnen und Landwirte besondere Aufmerksamkeit bei der Durchführung von Projekten zukommen lassen sollten. Kombiniert mit fachlicher rechtlicher Beratung für den konkreten Einzelfall kann damit ein praxistaugliches und für beide Seiten gut funktionierendes und wirtschaftlich attraktives Vertragswerk entstehen.

Und schließlich das Wichtigste: Alle Verträge im Bereich der erneuerbaren Energien lassen sich kaufmännisch und damit wirtschaftlich nur bewerten und beurteilen, wenn langjährige Branchenkenntnisse vorhanden sind.