Wer darf noch Land kaufen?
Für Landwirte sind Fragestellungen des Grundstückverkehrsrechtes immer aktuell. In der letzten Zeit gab es besonders im Verfahrensrecht einige wichtige Entwicklungen, wie unser Experte darlegt.
Die Bodenmarktpolitik und somit das Grundstückverkehrsrecht als der ordnungsrechtliche Verfahrensrahmen stehen seit mehreren Jahren im Mittelpunkt agrarpolitischer Diskussionen und Begehrlichkeiten. Unter Federführung des Bundesministeriums für Ernährung und Landwirtschaft werden durch entsprechende Bund-Länder-Arbeitsgruppen unterschiedliche Maßnahmenpakete im Bereich des Grundstückverkehrs analysiert und diskutiert.
Im Bereich der Verfahrensebene hat die grundsätzliche Aufmerksamkeit, die dem Grundstückverkehrsrecht zuteil geworden ist, dazu geführt, dass die zuständigen Genehmigungsbehörden nach dem Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG) jeden Veräußerungsfall sehr intensiv prüfen. Aufgrund der für die Vergangenheit eher ungewöhnlichen hohen Fluktuation landwirtschaftlicher Flächen hat dies dazu geführt, dass es zu einer umfangreichen aktuellen Rechtsprechung im Bereich des Grundstückverkehrs gekommen ist.
Auf folgende aktuelle Entwicklungen der Rechtsprechung im Bereich des Verfahrensrechtes wäre hinzuweisen:
Sind Gesellschaften oder Gesellschafter an einem Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke beteiligt, so bestand lange Zeit Unsicherheit darüber, ob und wie die jeweiligen Akteure auf Erwerberseite als Landwirte im Sinne des GrdstVG einzuordnen sind.
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Land kaufen: Aktive Landwirtschaft als Kaufvoraussetzung
Der Bundesgerichtshof hat sich abschließend mit diesen Fragen beschäftigt. Danach ist jede Gesellschaft grundsätzlich erwerbsberechtigt im Sinne des GrdstVG, wenn sie einen aktiven landwirtschaftlichen Betrieb innehat. Dies ist unabhängig von ihrer Rechtsform. Diese aktive Betriebsführung ist Grundvoraussetzung für den Erwerb durch eine Gesellschaft. Diese aktive Betriebsführung ist Grundvoraussetzung für den Erwerb durch eine Gesellschaft.
Lediglich in einem Ausnahmefall, der sogenannten Besitzgesellschaft, ist ein Erwerb durch ein nicht aktives landwirtschaftliches Unternehmen möglich. In diesem Fall müssen aber die Gesellschafter des erwerbenden Unternehmens gleichzeitig die Gesellschafter bzw. Inhaber der aktiven landwirtschaftlichen Betriebe sein, denen das Besitzunternehmen die zu erwerbenden Flächen langfristig, satzungsgemäß gesichert, zur Verfügung stellt. Anders verhält es sich, wenn diese Gesellschafter- und Personenidentität nicht vorliegt. In diesem Falle wird ein nicht Landwirtschaft betreibendes Unternehmen nicht als Landwirt im Sinne des GrdstVG anerkannt. Dies gilt auch, wenn es die Flächen zum Beispiel satzungsgemäß nur an landwirtschaftliche Unternehmen verpachten will.
Auch Gesellschafter sind beim kaufen von Land gleichgestellt
Etwas komplizierter stellt sich die Sachlage aufseiten der Gesellschafter dar. Kauft ein Gesellschafter einer grundsätzlich Landwirtschaft betreibenden Gesellschaft Flächen, so war lange Zeit fraglich, ob und inwieweit er Landwirt im Sinne des GrdstVG sein kann. Der BGH hat dies nun dahingehend geklärt, dass jeder persönlich haftende Gesellschafter einer Personengesellschaft einem Landwirt gleichzustellen ist.
Zur Begründung orientiert sich der BGH dabei an dem Unternehmerbegriff des Steuerrechts. Kommanditisten sollen danach aber ebenfalls Flächen erwerben können, wenn sie hauptberuflich in der Gesellschaft angestellt sind. Gleiches gilt für Gesellschafter von Körperschaften und Mitglieder von Genossenschaften. Diese sind nach dieser Rechtsprechung ebenfalls Landwirten gleichzustellen, wenn sie hauptberuflich in dem Landwirtschaft betreibenden Unternehmen angestellt sind.
Grundstückverkehrsgesetz: Aufstockungsbedarf und Verfahrenshöhe
Hinsichtlich der Frage des Vorliegens der notwendigen dringenden Aufstockungsbedürftigkeit nach § 9 GrdStVG eines besser berechtigten Landwirts hat der BGH seine ursprüngliche Rechtsprechung, die die Aufstockungsbedürftigkeit allein nach einer starren Verhältnisgrenze zwischen Eigentum und Gesamtbetriebsfläche beurteilt hat, aufgegeben.
Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es für die Frage der Aufstockungsbedürftigkeit auf sämtliche Umstände des Einzelfalls, also vorhandenes Eigentum, Lage der Flächen zum Betrieb, Betriebsart und weitere besondere Umstände, an. Des Weiteren ist auf verfahrensrechtlich interessante Entscheidungen hinzuweisen, nach denen der Gegenstandswert eines grundstückverkehrsrechtlichen Verfahrens maximal 1 Mio. Euro betragen darf, auch wenn der Kaufpreis des zu genehmigenden Rechtsgeschäfts diesen Wert übersteigt. Hintergrund ist eine Vorschrift aus dem Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit, die den Gegenstandswert zugunsten der Beteiligten auf 1 Mio. Euro begrenzt und die für das grundstückverkehrsrechtliche Verfahren Anwendung findet.
Rücknahme einer Genehmigung fraglich
Noch nicht entschieden, aber von erheblicher rechtlicher Bedeutung ist die Frage, ob und inwieweit eine bereits erteilte Genehmigung nach allgemeinem Verwaltungsrecht zurückgenommen werden kann, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass die Genehmigung rechtswidrig erteilt wurde. Da die einmal erteilte Grundstückverkehrsgenehmigung erhebliche rechtliche Auswirkungen für den Rechtsverkehr hat, ist zu klären, ob eine Rücknahme – wie sie für normale Verwaltungsakte generell möglich ist – überhaupt denkbar ist; wenn dem so sein sollte, welche Anforderungen an den Vertrauensschutz der Beteiligten zu stellen sind, welche Rechtsfolgen die Rücknahme haben kann etc.
Dabei wird insbesondere diskutiert, dass eine Rücknahme gegebenenfalls möglich sein kann, wenn die rechtswidrige Erteilung auf Abgabe falscher Angaben durch die Beteiligten im Genehmigungsverfahren erfolgt. Vor dem Landwirtschaftsgericht Neuruppin und dem Landwirtschaftsgericht Magdeburg sind zwei entsprechende Rechtsstreitigkeiten anhängig, die auf besonderes Betreiben des Landes Brandenburg, das hier einen umfangreichen Kauf rückabwickeln möchte und die Rücknahme bereits erteilter Grundstückverkehrsgenehmigungen, dann die Versagung und die Ausübung des Vorkaufsrechts erklärt hat, befördert werden.
Für die Praxis ist darauf hinzuweisen, dass also streng darauf geachtet werden sollte, während des Genehmigungsverfahrens keine wissentlich falschen Angaben hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit zu tätigen.
Verpachtung als Gegenleistung des Kaufs
In einem Rechtsstreit vor dem Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg ging es um ein relativ klassisches „Sale-and-lease-back-Geschäft“. Dem Verkauf wurde die Grundstückverkehrsgenehmigung versagt. Die Landgesellschaft vertrat die Auffassung, dass sie nicht verpflichtet sei, den Landpachtvertrag zu erfüllen, da dieser nicht unmittelbarer Gegenstand der kaufvertraglichen Verpflichtungen, sondern ein gesondertes Rechtsgeschäft gewesen wäre. In dem zu entscheidenden Fall folgte das OLG Brandenburg dieser Auffassung, da der Vertrag selbst nicht hinreichend deutlich machte, dass Veräußerung und Rückverpachtung in einem untrennbaren wirtschaftlichen und inhaltlichen Gegenseitigkeitsverhältnis standen.
Insofern ist bei entsprechenden Konstellationen, die in der Praxis häufig vorkommen, strikt darauf zu achten, die vertragliche Gestaltung so zu wählen, dass sichergestellt ist, dass im Falle der Ausübung eines Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen dieses in die Verpachtungsverpflichtung eintreten muss, da die Verpachtung Gegenleistung des Kaufs ist. Es bedarf hier einer entsprechend klaren vertraglichen Gestaltung.
Erwerbsobergrenzen beim kaufen von Land heiß diskutiert
Agrarpolitisch ist zu berichten, dass im Rahmen der oben erwähnten politischen Aktivitäten zwei erhebliche Ordnungsinstrumente immer stärker diskutiert und eingefordert werden. Zum einen soll eine Art Erwerbsobergrenze eingeführt werden. Danach sollen Landwirte, die über eine noch zu definierende Menge Eigentum verfügen, im Genehmigungsverfahren wie Nichtlandwirte behandelt werden, was sie faktisch vom weiteren Erwerb ausschließen würde.
Zudem ist es starker politischer Wille, den Erwerb von Geschäftsanteilen von Landwirtschaft betreibenden Gesellschaften ebenfalls der Grundstückverkehrsgenehmigung zu unterwerfen. Entsprechende Gesetzentwürfe hatten die Länder Sachsen-Anhalt und Niedersachsen bereits in das Gesetzgebungsverfahren geführt.
In Sachsen-Anhalt sollte die Erwerbsobergrenze bei ca. 1.100 ha, in Niedersachsen bei ca. 350 ha liegen. Beide Gesetzgebungsvorhaben wurden aufgrund massiven Widerstands – insbesondere auch des Berufsstands – vorerst gestoppt. Dies heißt allerdings nicht, dass die definierten politischen Ziele nicht weiter verfolgt werden.
* Unser Experte Jon Booth ist Rechtsanwalt bei der Kanzlei Geiersberger, Glas & Partner in Rostock/Schwerin
