Boden teurer denn je

Kauf und Pacht von Agrarland für die Brandenburger Landwirte ist deutlich teurer geworden.

von Klaus Siegmund

Für die Brandenburger Landwirte ist sowohl der Kauf als auch die Pacht von Agrarland deutlich teurer geworden. Damit setzt sich die seit 2007 anhaltende Preisspirale weiter fort und hat sich 2013 nochmals verstärkt. Das bestätigen die kürzlich veröffentlichten Berichte „Kaufwerte landwirtschaftlicher Grundstücke 2013“ sowie „Eigentums- und Pachtverhältnisse der landwirtschaftlichen Betriebe 2013“ des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg.

Die Kaufwertestatistik ermöglicht neben der langjährigen Entwicklung einen regionalen Vergleich zum Vorjahr nach Landkreisen. Die Pachtstatistik lässt keine Wertung der Pachtentgelte nach Regionen zu, eine Differenzierung ist lediglich nach Nutzungsarten (landwirtschaftlich genutzte Fläche (LF), Ackerland (AL), Dauergrünland (GL) und sonstige LF) sowie nach Rechtsformen möglich. Maßgeblich ergänzt werden die Daten der Statistischen Ämter durch die detaillierte und stets aktuelle BVVG-Statistik. Die Daten der BVVG spielen bei der Bewertung des Niveaus und der Entwicklung der Kaufwerte und Pachtpreise in den neuen Ländern trotz sinkender BVVG-Flächenanteile nach wie vor eine wesentliche Rolle. An dieser Stelle soll nochmals darauf hingewiesen werden, dass die BVVG-Daten in den Durchschnittspreisen der Statistik enthalten sind bzw. vollständig enthalten sein müssten. Mängel und Unstimmigkeiten in der Datenerfassung der Statistischen Ämter haben Vergleiche in den letzten Jahren jedoch erheblich erschwert.

Höchststand in der Uckermark

In Brandenburg wurden 2013 insgesamt 24 556 ha Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung (FdlN) verkauft, davon 4 671 ha vergünstigte EALG-Flächen durch die BVVG und 19 885 ha zum Verkehrswert (ohne Gebäude und ohne Inventar), darunter 4 682 ha durch die BVVG (hier teilweise einschließlich Gebäude und Inventar). Damit hatte die BVVG 2013 in Brandenburg insgesamt 9 353 ha verkauft, was einem Flächenanteil von 38 % entsprach.

Geht man davon aus, dass die von der BVVG ausgewiesenen Verkehrswertverkäufe in Höhe von oben genannten 4 682 ha in die Kaufwertestatistik des Landesamtes eingeflossen sind, ergibt sich rechnerisch ein Kauf/Verkauf von 15 203 ha Agrarland zwischen Dritten. Damit wäre der Flächenumsatz zwischen Dritten im Vergleich zu 2011 und 2012 deutlich gestiegen.

Der von der Statistik ausgewiesene Kaufwert für Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung (ohne Gebäude und ohne Inventar) für Brandenburg stieg 2013 gegenüber 2012 um 1 271 €/ha (bzw. 17,5 %) auf 8 533 €/ha. Bundesweit war das neben Bayern (25 %) und Thüringen (19,2 %) die höchste Steigerungsrate. Gegenüber 2004 (2 535 €/ha) haben sich die Kaufwerte auf rund 340 % erhöht. Bei der Bewertung dieser Entwicklung muss allerdings der niedrige Ausgangswert der Bodenpreise in den Jahren vor 2007 beachtet werden.

Der Preiszuwachs von rund 1 300 €/ha verkaufter FdlN in Brandenburg dürfte zu einem wesentlichen Teil mit aus den gestiegenen BVVG-Verkehrswertverkäufen resultieren, die von 2012 zu 2013 um 2 269 € (23 %) auf 12 038 €/ha stiegen. Die Entwicklung der Kaufwerte in den letzten Jahren zeigt aber:

Brandenburger Agrarland wird immer begehrter, wobei die Bodenpreise regional stark differieren, wie die Übersicht nach Landkreisen zeigt. Wie bisher werden in der Uckermark die höchsten Kaufwerte ausgewiesen, mit 15 783 €/ha FdlN erreichen sie ihren bisherigen Höchststand. Durchschnittspreise von über 10 000 € werden zudem für die Landkreise Märkisch-Oderland mit 10 958 und Prignitz mit 10 160 €/ha ausgewiesen. In den genannten Landkreisen wurden 2013 zugleich hohe Zuwachsraten ausgewiesen, was des Weiteren für die Landkreise Ostprignitz-Ruppin, Oberspreewald-Lausitz und Oder-Spree zutrifft.

Eine belastbare Wertung des stark differenzierten regionalen Preisniveaus und dessen Entwicklung in den letzten Jahren lässt sich aus den vorhandenen Daten derzeit statistisch nicht signifikant ableiten. Die Ursachen für die Unterschiede sind vielfältig und reichen von der Bodengüte – am höchsten in Märkisch-Oderland (2013 = 41), in der Uckermark (38) und der Prignitz (35) und am niedrigsten in den Landkreisen Dahme-Spreewald (27), Oberhavel (27) und Barnim (28) – der unterschiedlich starken Nachfrage bis zum unterschiedlichen Anteil der BVVG-Verkäufe. Damit lassen sich auch die vergleichsweise hohen Kaufwerte in der Uckermark mit 15 783 €/ha und die niedrigen im Elbe-Elster- Kreis mit 4 562 bzw. in Teltow-Fläming mit 3 565 €/ha erklären.

Juristische Personen zahlen nicht weniger

Dabei ist festzustellen, dass in einigen Regionen – und zwar bundesweit – die enorme Dynamik des Bodenmarktes  und der scharfe Wettbewerb um Agrarland (noch) nicht durchgeschlagen hat.

Die Pachtflächenverhältnisse in Brandenburg stellen sich nach den im März 2013 erfassten und kürzlich veröffentlichten Daten des Statistischen Landesamtes folgendermaßen dar:

Für 5 400 landwirtschaftliche Betriebe wird eine landwirtschaftlich genutzte Fläche von 1 313 800 ha ausgewiesen, davon eine Pachtfläche von 922 000 ha, was einen Pachtflächenanteil von 70,2 % ausmacht. Die eigene selbstbewirtschaftete Fläche wird in der Statistik mit 375 500 ha (28,6 %) und die unentgeltlich erhaltenen LF der Unternehmen mit 16 300 ha (1,2 %) beziffert. Die oben genannte Pachtfläche von 922 000 ha wiederum gliedert sich in „Pachtfläche von Familienangehörigen“ (10 900 ha und in „Pachtfläche von anderen Verpächtern“ (911 100 ha).

Die nachfolgenden Bewertungen zum Niveau und zur Entwicklung der Pachtpreise im Jahr 2013 beziehen sich auf die 3 800 landwirtschaftlichen Betriebe, die ihr Jahrespachtentgelt angegeben haben, und eine gepachtete landwirtschaftlich genutzte Fläche von rund 910 000 ha bewirtschaften. Diese Pachtfläche repräsentiert dabei rund 643 000 ha Ackerland, 183 000 ha Dauergrünland und 84 000 ha sonstige LF.

Bezogen auf die Rechtsformen der 3 800 Pächter in Brandenburg, bewirtschafteten 2 400 Einzelunternehmen 188 000 ha Pachtfläche (darunter 1 100 Betriebe im Nebenerwerb 38 000 ha), 600 Personengesellschaften 164 000 ha und 800 juristische Personen 558 000 ha.

Die Übersicht zeigt die Pachtentgelte nach Rechtsformen für die Hauptnutzungsarten LF insgesamt, Ackerland und Dauergrünland. Danach werden für die  Personengesellschaften die höchsten und für die juristischen Personen die niedrigsten Pachtentgelte ausgewiesen, womit sich die Differenzierung aus den vorangegangenen Erhebungen fortsetzt. Da die Zusammensetzung der Pachtflächen der Unternehmen (wie regionale Aufteilung, Bodengüte, Pachtflächenanteile der BVVG und weitere) nicht erfasst bzw. ausgewiesen wird, lässt die Differenzierung der Pacht­entgelte nach Rechtsformen aber kaum eine seriöse Bewertung zu; auf keinen Fall die Schlussfol­gerung, dass juristische Personen für vergleichbare Pachtflächen niedrigere Entgelte zahlen.

Für die Entwicklung der Pachtpreise in Brandenburg lassen sich im Wesentlichen die gleichen Tendenzen ableiten wie für die Kaufwerte für Agrarland: Im bundesweiten Schnitt haben die Pachten in Brandenburg mit am stärksten zugelegt (im Schnitt gegenüber 2010 um 23,5 %), wobei die BVVG-Pachten, für die im Gegensatz zur Statistik jährlich aktuelle Daten vorliegen, nochmals überdurchschnittlich stiegen. So erhöhten sich die BVVG-Bestandspachten von 2010 zu 2013 von 155 auf 238 €/ha (bzw. auf 153,5 %) und die BVVG Neupachten von 237 auf 301 €/ha (auf 127 %).

Besondere Dynamik im Land

Die hohen Steigerungsraten der Kaufwerte für Agrarland und deren Entgelte für Pachten der letzten Jahre sind Ausdruck eines besonders dynamischen Bodenmarktes in Brandenburg. Die Entwicklung der BVVG-Preise hat dazu wesentlich beigetragen, wobei der Anteil der BVVG an den Agrarlandverkäufen in den nächsten Jahren weiter abnimmt bzw. ausläuft. Anfang 2014 waren von der BVVG in Brandenburg noch rund 68 560 ha Pachtland zu privatisieren. Die Dynamik am landwirtschaftlichen Pachtmarkt in Brandenburg zeigt sich zudem an dem bundesweit höchsten Anteil (rund 10 %) der Neupachten an der Pachtfläche insgesamt. Für die nächsten Jahre ist weder bei den Kaufwerten noch bei den Pachtpreisen mit einer nachhaltigen Entspannung zu rechnen, zumal das Boden- und Pachtpreisniveau in Brandenburg trotz der hohen Steigerungsraten im bundesweiten Vergleich weiterhin im unteren Drittel liegt. So zeigt die Analyse der Pachtpreise nach Größenklassen des Jahrespachtentgeltes, dass von 910 000 ha Pachtland 2013 auf 410 000 ha (45 %) noch durchschnittliche Pachten von unter 100 €/ha gezahlt werden.

Die regionale Differenzierung der Boden- und Pachtpreise dürfte sich auch in Brandenburg fortsetzen, wobei die Bodengüte bei der Preisfindung zwar Berücksichtigung findet, bei Pachtverhandlungen regional zunehmend aber durch andere Faktoren überlagert wird.

Tabelle 1: Regionale Kaufwerte für FdIN 2013 in Brandenburg

Tabelle 2: Pachtflächen und Pachtentgelte nach Rechtsformen